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教你看土拍,瞬间看懂未来小区可能是什么样?

时间:2019-10-03 作者:郑州房价记者
土拍或长或短,但厮杀之后,只留给咱们一副祝贺函,这幅祝贺函的未来究竟代表着一个什么样的小区呢?818土拍地王,不光改写了郑州地价,媒体圈也欢腾了起来,不少从不关心土拍的大众也瞬间变成了观战吃瓜大众,强势围观。
土拍或长或短,但厮杀之后,只留给咱们一副祝贺函,这幅祝贺函的未来究竟代表着一个什么样的小区呢?咱们用几个比如来告知咱们,什么样的土拍成果大致会建出什么样的小区。
首要咱们先了解郑州土拍的方式,不同于其他城市,早在2014年,郑州就已摒弃了现场拍卖的方法改为网络拍卖方式,开发商只需要登录郑州国有建造用地使用权网上交易系统,注册登陆后,提交竞买请求、交纳保证金后,即可在拍卖时刻开端后出价竞拍。
郑州国有建造用地使用权网上交易系统▼然后咱们以万科郑纺机地王为例,来详细详解土拍数据。
在一块宗地成交的一起,国土局网站则会以祝贺函方式公示成果,图中包括成交价以及开发商,如下图。
郑纺机地王祝贺函▼在得到终究成交数据后,咱们能够依据宗地编号在国土局土拍网站上检索该宗地的布告信息,咱们找到对应土地(比如上上图中,郑政出【2016】75号(网))。
点击右边检查则能够看到如下界面▼出让布告的主页即列出了宗地根本状况和规划目标,以郑纺机地王为例,使用面积为62196.59㎡,容积率了>1.0、<3,修建高度<100米,以及绿洲率,修建密度等参数。
在得到了这几项数据后,咱们能够经过总价格除以总面积再除以容积率来得出楼面价,当然也能够经过土地价格速算器敏捷计算出每平方米楼面价。
土地价格计算器▼在得到容积率、限高、楼面价格、开发商,四大数据后,咱们就能够来确认未来项目的大致姿态。
1四大要素之容积率假设容积率 <1.5-2.0由于方针不允许再建造别墅,未来的产品则以小高层、洋房为主。
比较典型的比如则是北龙湖地王窝,容积率根本都在1.5和1.7的姿态,以6-7F大户型平层洋房以及复式洋房为主基调。
例如永威上和院、正弘瓴筑、建业海马九如府。
永威上和院▼正弘瓴筑▼建业海马九如府▼假设容积率<2.0-3.0则可能会呈现高层刚改、改进类小高层、凹凸配纯改进等多种项目。
比较典型的比如是,橄榄城润泽园、正弘澜庭叙、恒大悦龙台。
橄榄城润泽园▼正弘澜庭叙▼恒大悦龙台▼假设容积率<3.0-4.0则比较常呈现凹凸配刚需盘项目、纯高层改进盘和纯高层刚需项目。
比较典型的比如是正商金域世家、建业天筑、绿都紫荆华庭。
正商金域世家▼建业天筑▼绿都紫荆华庭▼容积率>4.0假设容积率超越4.0,乃至到达5以上,则极大概率为刚需项目,城改项目相对较多,以保利心语、五龙新城为例,鑫苑世界新城,均为高容积率刚需城改项目。

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